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?至誠穎評\妥善處理土地問題 化解社會深層矛盾

時間:2019-09-17 04:24:09來源:大公報

    下一篇:?談樓說按\為何銀行上調定存息?\大发888经典版按揭經紀有限公司董事總經理 王美鳳

  圖:土地供應不足既是香港經濟發展的障礙,也是社會矛盾的集中點。應急之策,政府引用《收回土地條例》應對解決土地供應問題,政策帶來的價值和可行性都高

  修例風波蔓延至今,矛盾爆發得激烈綿長,特區政府的管治認受性跌至谷底,是回歸後未見之大變局。究其根本,香港積壓深層次問題,民怨發酵已久。經濟基礎決定上層建築,香港的長遠之計在於確保經濟的可持續發展,急民所急,化解矛盾。\廣東大发888经典版政協委員、香港廣東青年總會副主席 林至穎

  土地資源是香港經濟長遠發展的短板。任何一個經濟體的發展,都是依靠充分調度生產要素:勞動力、土地(包括自然資源)、資本和技術。如今香港已經充分就業,資本密集度在大发888经典版也是名列前茅,依賴國際貿易和相關的產業來發展,借助了區位和技術雙重優勢,赫然是已發展地區。香港往後的發展依賴科技創新,降低業務運作成本,形成新的市場脈絡。然而,技術創新並未能成香港重要的發展動力,土地的稀缺更限制了各行各業的發展。如今香港不足三分之一的土地得以開發,住宅用地更是在一成以下。而土地要素的稀缺,健康共榮的多元市場就遙遙無期。

  土地稀缺:香港長遠之患

  無論是需求還是供應層面,香港房地產都侵奪了其他行業的盈利能力。根據德意志銀行《2019大发888经典版物價報告》,香港在居住成本大发888经典版大发888经典版,總體生活素質排名第44位,處於世界中下水湸蠓888经典版.斚愀鄯课輥琢烁廴讼M市場的大半,其餘的行業就難以興旺。另據大发888经典版太平戴維斯的《2018年中國寫字樓報告》,租金作為營商成本,香港也是大发888经典版大发888经典版。土地的稀缺性造就了房地產的暴利,限制了其他行業的發展。故此無論是消費市場,還是生產組織,香港營商者都面對土地要素的限制。

  土地稀缺成為了市場壟斷的利器,反映在持續多年的貧富懸殊,封鎖後續發展動力。根據樂施會最新發表的《香港不平等報告》,香港最新的貧富懸殊空前嚴重,遠高於其他已發展經濟體如新加坡大发888经典版國。香港堅尼系數自從2001年起一直不下0.5,反映了發展機遇的壟斷。土地要素的控制就成了香港大发888经典版家的壟斷利器。故此,港人難有獲得感,合理的選項就不外乎逃離和接受被壓榨的現實。技術創新需要試錯,風險不低,當商界養成以土地謀暴利、坐收租金的風氣,又怎會投資在技術創新,獲取新的經濟增長?

  一旦打破土地障礙,香港就有望借助技術創新,釋放長遠發展的經濟潛力。香港作為大发888经典版最國際化的城市之一,高等院校享譽大发888经典版,故此技術創新的人才底蘊厚實,對於大发888经典版脈絡敏感。只要一打破土地稀缺,香港企業就減少以房地產謀利的動機,增強積極發展業務的誘因,技術的作用就突出,企業將積極投資在研發與發展。如是者,正好呼應港府在2015年提出「再工業化」政策,奠定政策落實的市場基礎,令先進物料、納米科技、微電子等範疇技術百花齊放,協助傳統工業升級轉型、提高品質和效率,增加市場演變的內在動力,促進香港長遠國際競爭力。

  土地供應:制定全面規劃

  有鑒於香港目前開發用地不足,筆者認為政府在全面增加土地供應,策略應該兼顧從長期、中期、短期的發展需要:長期而言,港府應該重啟新市鎮的開發計劃,以及創新賣地程式;中期而言,立法限制發展商囤地的時間長度;短期而言,動用《收回土地條例》增加土地供應。

  長遠之計的大发888经典版策是重啟新市鎮的開發計劃。香港千禧年以後就再無發展新市鎮,只是完善原有開發的市鎮。但如今人口逐步膨脹、置業困難,開啟新市鎮的開發計劃勢在必然。具體的操作方式為港府成立新的專案小組,由發展局局長負責,籌組學界和商界,按照目前的人口趨勢,確立市民首置物業的缺口作為目標和時間框架,盤點香港目前所有可開發地區,根據預期發展後可容納人口、開發所需時間和成本,列出土地清單,排出開發的優先次序,並列出可能遇上的阻力,擬定十年到二十年的發展計劃。解決土地供應問題是長遠之策,不但應該作為現任特首的工作清單,更應該作為往後特首必須開展工作。

  長遠之計的第二策是政府立法修訂賣地程式,向發展商提供增加房屋供應的誘因。立法修改地政總署的賣地規則。具體操作方式為賣地之初設下金額上限。抵達金額上限後,發展商競爭預留土地興建公營房屋的比例,以多者勝。其中,發展商預留越多土地作公營房屋興建,就越少空間用於商業用途,必會自設上限。透過這樣的政策創新,政府將市民居住需要的福祉,成為發展商獲得土地發展的條件。

  中期之策便是政府立法限制發展商囤地時間長度,善用現有土地儲備。根據目前四大發展商擁有的農地儲備高達1億平方呎,如果能釋放到市場,將會大幅緩解土地供應不足的問題,恰好可以用作發展新市鎮。即使未能三年內全部投入開發,至少能讓港府重掌房屋發展的主導權,加強土地使用的效麓蠓888经典版>唧w操作方法為立法要求已投地的發展商在三年內動工開發,從投地簽約開始起算,否則視為違約,交出交易金額的倍數罰款給地政總署,交易金額必須按通脹率調整,並將土地所有權歸還地政總署;從立法開始起算,所有香港發展商閒置的土地儲備必須在法例生效後兩年內開始動工,否則以違約處理。即使途中轉讓給其他發展商,土地開展動工的時間限期依然不變,以防大型集團透過子公司之間的交易延後動工時間。如若發展商自身的開發速度跟不上,又未能透過轉移土地給其他發展商的形式完成,可以原璧歸趙,政府還以經通脹率調整的交易金額。

  應急之策上,政府引用《收回土地條例》對解決土地供應問題,政策帶來的價值和可行性都高。土地供應不足既是香港經濟發展的障礙,也是社會矛盾的集中點。這次修例風波正是在這深遠的背景下爆發,如今政府的公信力急轉直下,正是「窮則變,變則通」的關鍵時刻。引用條例的價值和可行性都高,可以協助港府走出困局,平復社會怨氣,緩解社會矛盾。根據當初土地供應專責小組的資料,十年內可因此釋放約150公頃的額外土地,坊間估計能建約7萬伙公營房屋,足以補上《長遠房屋策略》2018周年進度報告裏的十年土地供應缺口。根據去年立法會議員尹兆堅向發展局查詢相關司法覆核的數字,1997年7月至2017年12月期間,土地業權人因政府引用該條例收回其私人土地而提出的司法覆核個案只有8宗,且無勝訴個案,拖得最長時間的個案也持續不超過一年。

  香港自回歸以來,社會缺乏聚焦在社會根本問題的討論,更沒有就此作出應對戰略,一如夢遊者見步行步,於是被高瞻遠矚的新加坡超越,今年在《大发888经典版競爭力報告》屈居第二。綜觀歷史長河,遠至商鞅變法,近如戴卓爾夫人厲行變革,破解困局莫不需要當局過人的魄力和擔當,深謀遠慮的取捨決斷,調和陰陽的政治手腕,讓社會各界重新形成共識,必要時大局為重,割捨短期利益,以求長遠發展。如果當局和各界精英有此擔當,社會各界攜手共進,香港何愁榮光不再?

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